Einkunftserzielungsabsicht bei Vermietung

Kernproblem
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grds. und typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Das gilt auch dann, wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Jedoch gelten nach der Rechtsprechung des BFH Ausnahmen von diesem Grundsatz, und zwar dann, wenn besondere Umstände gegen das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht sprechen. Handelt es sich jedoch um einen besonderen Umstand, wenn der Steuerpflichtige ohne Finanzierungskonzept die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Vermietungsobjekts sowie anfallende Schuldzinsen fremdfinanziert?

Bisherige Rechtsprechung

Der BFH sieht allein in einem krassen Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und den Schuldzinsen keinen besonderen Umstand, der zur Überprüfung der Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose führt. Das gilt zumindest dann, wenn die wegen der Refinanzierung von Zinsen zunächst hohen Schuldzinsen nach dem gewählten Finanzierungskonzept zum Ende der Laufzeit der Darlehen durch positive Ergebnisse kompensiert werden. Als Beispiel hierfür gilt die Finanzierung unter Einsatz einer Lebensversicherung.

Neue Entscheidung
Anders verhält es sich nach Auffassung des BFH, wenn bei der Finanzierung eines Vermietungsobjekts von vornherein keine Kompensation eingeplant ist. In diesem Fall ist bei einem krassen Missverhältnis zwischen Mieteinnahmen und Schuldzinsen ein besonderer Umstand zu sehen, denn entgegen dem Regelfall ist gerade nicht davon auszugehen, dass die Vermietung letztlich zu positiven Einkünften führt. Auch ein Verweis des Klägers auf vorhandene Vermögenswerte, insbesondere Lebensversicherungen, vermochte den Senat mangels konzeptionellen Zusammenhangs nicht umzustimmen.

Konsequenz
In der Folge ist in einer Überschussprognose festzustellen, ob in einem Zeitraum von 30 Jahren aus der Vermietungstätigkeit ein Totalüberschuss erzielt werden kann (was mangels Finanzierungskonzepts schwer fallen dürfte).