Auch wer an Angehörige vermietet, kann seine Aufwendungen für das Mietobjekt als Werbungskosten abziehen. Wird eine Wohnung allerdings zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, ist eine anteilige Werbungskostenkürzung vorgeschrieben. Deshalb ist es wichtig zu wissen, wie diese ortsübliche Vergleichsmiete von den Finanzämtern ermittelt wird.

Verschiede Gemeinden und Städte stellen einen Mietpreispiegel zur Verfügung. Die Gemeinde Garmisch-Partenkirchen macht das nicht. Aber das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen gibt Auskunft.

Wer wissen will, was Wohnen in den jeweiligen Landkreisgemeinden kosten, kann sich im Landratsamt darüber informieren. Eine Übersicht der Mietpreise in den Gemeinden erhält man dort auf der Grundlage der ausgewerteten Wohngeldanträge.

Wohnungswesen
Landratsamt Garmisch-Partenkirchen
Olympiastraße 10
82467 Garmisch-Partenkirchen
Tel.: 08821/751 391
E-mail: Karin.Schif@LRA-GAP.de
Internet: www.LRA-GAP.de

Das Einkommensteuergesetz schreibt vor, dass eine Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tatsächliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 66 % der ortsüblichen Marktmiete liegt. Die steuerungünstige Folge dieser Aufteilung für den Vermieter ist, dass er seine Werbungskosten nur noch anteilig abziehen kann.

Wer eine verbilligte Vermietung in Erwägung zieht, ist an einer verlässlichen und belastbaren Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete interessiert, an der er dann die Höhe seiner tatsächlichen Miete ausrichten kann. Wie die Hessischen Finanzämter die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln müssen, zeigt eine neue Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main zur Wohnungsüberlassung an nahe Angehörige und Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses.

Was zur ortsüblichen Marktmiete gehört

Als ortsübliche Marktmiete wird die ortsübliche Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten angesetzt. Hierzu gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart. Es wird also die ortsübliche Warmmiete mit der tatsächlich gezahlten Warmmiete verglichen.

Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen.

Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete

Für die Bestimmung der ortsüblichen Kaltmiete schreibt die Oberfinanzdirektion ihren Finanzämtern ein abgestuftes Ermittlungsverfahren mit 7 Prüfungsstufen vor.

Stufe 1: Vorherige Fremdvermietung

Wenn die Wohnung vor der Überlassung an nahe Angehörige an fremde Dritte vermietet war, können die Finanzämter den zuvor vereinbarten Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrunde legen.

Stufe 2: Örtlicher Mietspiegel

War die Wohnung zuvor nicht fremdvermietet, sollen die Ämter die ortsübliche Miete anhand der örtlichen Mietspiegel, qualifizierten Mietspiegel oder Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden ermitteln. Sind darin Rahmenwerte genannt, kann auf den unteren Wert zurückgegriffen werden.

Stufe 3: Verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren

Existieren für die betroffene Kommune keine Mietspiegel, sollen die Finanzämter zur Ermittlung eines Orientierungswerts auf verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren zurückgreifen.

Stufe 4: Immobilienportale im Internet

Konnten die Ämter durch die Schritte 1 bis 3 keine Vergleichsmiete ermitteln oder wollen sie ihre Wertfindung noch einmal verifizieren, sollen sie auf Internetportale zurückgreifen. Hier bietet es sich an, die zu vermietenden Immobilien im Umkreis zu ermitteln und die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zu errechnen. Entsprechende Angebotsausdrucke sollen die Ämter zu den Akten nehmen, damit ihre Wertermittlung auch im Nachhinein noch nachvollziehbar ist.

Hier z.B. für Garmisch-Partenkirchen:

http://www.wohnungsboerse.net/mietspiegel-Garmisch-Partenkirchen/1756
http://www.immowelt.de/immobilienpreise/landkreis-garmisch-partenkirchen/mietspiegel

Stufe 5: Hochrechnung veralteter Mietpreisspiegel

Führen all diese Ermittlungswege nicht zum Erfolg, sollen die Ämter auf alte Mietpreisspiegel zurückgreifen, die von der Finanzverwaltung bis zum Wegfall der Nutzungswertbesteuerung aufgestellt worden sind. Diese müssen allerdings an die aktuelle Marktlage angepasst werden.

Stufe 6: Bundesdurchschnittliche Miete

Hilfsweise dürfen die Ämter die Vergleichsmiete auch unter Rückgriff auf die bundesdurchschnittliche Bruttokaltmiete je qm für Wohnungen laut dem Mikrozensus 2010 ermitteln. Die Bruttokaltmiete muss anhand des Preisindex für Mieten mit einer jährlichen Steigerung von 1,15 % für den jeweiligen Veranlagungszeitraum fortgeschrieben werden. Der fortgeschriebene Wert ist anschließend noch zu „regionalisieren“.

Stufe 7: Ermittlung durch den Bausachverständigen

Führen alle vorgenannten Wertermittlungsmethoden nicht zum Ziel, sollen die Ämter ausnahmsweise ein Gutachten ihres Bausachverständigen einfordern.